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    房产中介隐瞒买家特殊身份,合同被判撤销!(转载)

    2018-9-14 21:45| 发布者: administrator| 查看: 443| 评论: 0

    摘要:   顺德的李先生  就通过中介卖了一套房子。  不过在签约收取定金后,  却不料发现中了“圈套”:  房屋的买方竟是该中介公司的员工?!  这到底是什么回事?  案件背景  2016年10月,李华夫妇打算出 ...
      顺德的李先生
      就通过中介卖了一套房子。
      不过在签约收取定金后,
      却不料发现中了“圈套”:
      房屋的买方竟是该中介公司的员工?!
      这到底是什么回事?


      案件背景

      2016年10月,李华夫妇打算出售李华名下一套位于佛山市顺德区大良街道的房屋,于是在某网络平台上公开发布了出售该房屋的信息。陈大宝是广东某房地产经纪有限公司佛山分公司(以下称“中介公司”)的员工。2017年3月,陈大宝向同事透露,其堂弟陈小宝近期打算购买婚房,正在寻找合适的房源,陈大宝的同事刘美美遂向其推介了李华房屋的交易信息。

      然而,在当时的限购政策下,堂弟陈小宝并不具备在佛山地区购房应当满足的户籍或居住、缴纳社保等条件;而陈小宝的女友阿桂亦为同一家中介公司的员工,根据中介公司的内部规定,公司员工不能作为公司房源的购房人。

      在陈小宝和女友都没有资格购买案涉房屋的情况下,经过协商,陈小宝等人决定由陈大宝的姐姐陈玲玲出面购买案涉房屋。

      2017年4月10日,在中介公司员工刘美美居间操作下,陈玲玲作为买方与李华签订《房地产买卖合同》,合同约定:

      ▲1、陈玲玲在合同签订当日向李华支付首笔定金20000元,在2017年4月15日前向李华支付剩余定金30000元;
      ▲2、陈玲玲在2017年5月30日前申请银行按揭贷款以支付尾款878000元,双方在陈玲玲通过银行贷款审批后的20个工作日内办理涉案房屋的交易过户手续;
      ▲3、陈玲玲在办理交易过户递件的当天向李华支付首期房款200000元;涉案房屋的交付时间为2017年7月20日;同时约定,“买家房产过户落名可以指定名字”;
      ▲4、违约方逾期超过十天仍未履行,守约方选择继续履行合同的,守约方有权要求违约方按成交价的1‰每日向守约方支付违约金。
      ▲5、陈玲玲与李华、中介公司另约定,公司所收取的居间服务费按前述成交价的3%计算,由买方承担。

      双方签订《房地产买卖合同》后,陈玲玲按约定向李华支付了定金5万元。

      不久后,李华得知,与同小区其他房屋的同期挂牌出售价格相比,自己所出售的房屋价格偏低,遂于2017年4月27日提出解除《房地产买卖合同》,但并未与陈玲玲达成一致意见。

      2017年5月24日,陈玲玲告知李华夫妇,将指定阿桂为涉案房屋过户后的登记产权人。后李华夫妇协助阿桂向银行递交了按揭申请,银行在7月13日通过了申请。

      


      然而,阿桂并没有等来期待中的过户登记。李华以“中介公司的经纪人员阿桂、陈大宝找陈玲玲冒充买家购房”为由拒绝履行上述合同。陈玲玲、阿桂遂起诉至法院。

      对簿公堂
      原告起诉称
      陈玲玲、阿桂起诉请求法院判令:1.被告李华夫妇继续履行与原告陈玲玲签订的《房地产买卖合同》,将案涉房屋的产权过户至原告阿桂名下,并向两原告交付涉案房屋,两原告向两被告支付购房款1128000元;2.被告李华夫妇向原告陈玲玲支付违约金(违约金按1128元/天计算,从2017年7月14日起暂计至原告起诉之日为13536元,此后的违约金顺延计至原、被告交易过户之日止)。

      被告辩称
      李华辩称,1.原告阿桂不是合同的相对人,不能向被告主张权利。2.原告陈玲玲与被告所签的合同是原告利用其信息优势和被告缺少经验而签订的,造成被告利益严重受损,是显失公平的合同。原告陈玲玲、阿桂故意编造身份欺骗被告进行房屋买卖。从常识来看,卖家一般不和中介进行房屋买卖,因中介立场不中立,伙同买家欺骗卖家,为达到购房目的故意不带其他客户看房,让卖家得不到公平合理的中介服务。因此,该合同是显失公平和欺诈的情况下签订的,是可撤销的合同。

      同时,李华提出反诉,请求法院判令1.撤销案涉《房地产买卖合同》;2.两原告向被告赔偿律师费50000元。

      诉讼中,经李华申请,顺德法院依法委托有评估资质的房地产估价公司对涉案房屋的市场价值进行评估,评估公司出具《房地产估价报告》认为:涉案房屋在价值时点2017年4月10日的市场价值为1627300元。

      庭审中,陈玲玲及阿桂均确认,案涉前期的购房款均由陈玲玲支付,相应款项作为陈小宝向陈玲玲的借款,此后的按揭贷款供款由陈小宝、阿桂自己负责偿还。

      因此,本案争议焦点在于,案涉《房地产买卖合同》是否存在可撤销情形。


      顺德法院:
      陈玲玲与阿桂之间构成隐名代理
      原告未以合理方式披露重要信息

      顺德法院经审理后认为,虽然前述合同所记载的“买方”为原告陈玲玲,但居间方经办人刘美美与原告陈玲玲、阿桂在庭审中均陈述,实际承担支付购房款的主要合同义务的一方为原告阿桂及其男友陈小宝;享有依据该合同取得对合同标的物所有权的主要合同权利一方仍为原告阿桂。

      因此,法院确认:案涉合同的实际买方主体为原告阿桂,原告陈玲玲与阿桂之间仅为隐名代理关系。





      被告李华与中介公司约定,公司按成交价的3%比例收取居间服务费;李华据此可合理期待中介公司居间所促成的交易价格,有利于满足其以尽可能等于甚至高于市场价值成交的订立合同目的。在此情况下,买方与居间人之间所存在的利害关系明显有碍于卖方信赖利益的实现,中介公司由此制定了“本公司职员不能作为公司房源的购房人”的内部规定。



      因此,原告阿桂所具有的中介公司职员的特殊身份属性,属于《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款所规定的“第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同”的除外情形;而本案并无证据反映原告陈玲玲、阿桂在与被告李华订立合同之时以合理方式披露了实际买方主体情况及阿桂系中介公司职员的重大信息。原告陈玲玲、阿桂隐瞒前述信息,使被告李华在违背真实意思的情况下订立上述合同,且合同价格确存在明显低于同期市场价值的情况,给被告李华夫妇造成了相应损失。因此,被告李华要求撤销其与原告陈玲玲签订的上述《房地产买卖合同》的反诉请求,理由充分,法院予以支持。



      据此,顺德法院作出判决,撤销案涉《房地产买卖合同》,驳回两原告的全部诉讼请求,并驳回被告李华的其他反诉请求。

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