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数字测算下房产税的不靠谱!

2018-10-10 17:23| 发布者: administrator| 查看: 930| 评论: 0

摘要:   数字测算下房产税的不靠谱  房产税现在讨论的很热,本文通过另外一个角度,给大家计算一下,房产税来替代土地出让金,解决地方政府可持续收入的问题,现在还是不靠谱的。各种分析最终需要的是数据说话,不算数 ...
  数字测算下房产税的不靠谱
  房产税现在讨论的很热,本文通过另外一个角度,给大家计算一下,房产税来替代土地出让金,解决地方政府可持续收入的问题,现在还是不靠谱的。各种分析最终需要的是数据说话,不算数据的拍脑袋经济学,就是耍流氓,而中国的经济学还真的是文科经济学,数学模型下的大量数据运算是不行的。
  很多人说房产税替代政府的卖地钱,如何好如何降低房价,这里咱们不妨算一下账:现在全国土地出让金3万亿,中国12亿人,4-6亿在农村,城里也就是最多3亿户家庭,也就是每户每年平均要1万元才够3万亿。那么作为为房产税的你,愿意交这个一万元么?!很多人说可以首套豁免啊!如果你不让首套房缴纳,那么你的税基就少税率就要多了,但这里有向租户的转嫁,还有就是我们必须满足我们建设发展和政府收支的需要,要满足这些我们需要多少房产税?美国的房产税政策下他们的基建投资如何,对此我们也可以计算一下,也必须这样系统全面的计算。
  2017全年中国销售商品房新房是169408万平方米,按照100平方米一套计算的话,就是大约1694万套新房成交;如果这样算,这个规模要20年才够3亿套,才能够满足人民的使用,以后进一步的城市化,那么房子还是紧缺。现在这个紧缺我们不能排除的是建国后最大的人口迁徙问题,很多人在老家和小城镇也有一套房,放这一些私人用品,这些房子你就叫做二套房么?还有就是建设的错位,大量鬼城是存在的,这些地方你能够做为征收房产税的依据么?那么这些地方就更没有人了。

  

  如果我们计算一下98年住房市场化改革到现在,其实也就是这20年,也就建设大约3亿套,市场并不富裕。紧缺就意味着首套房房产税豁免以后,多套房征税的税基是很低的。很多人说有6500万套空置房可以征税,我们姑且认为半年没有水电就是空置(事实上出差外派半年不在家的很多,连农民工外出打工,老家县城的房子也不用水电),这个6500万套分担房产税,也要每套每年5万元房产税才可以,超过了大多数地区的人均收入,这下面不会社会不稳么?别说贪官房子多,贪官的房子都住着情妇,这一点房产税他们是不怕的,呵呵。
  而老百姓不是傻子,如果你有一套可以免税的话,人家肯定是拿最贵的房子去免税,这样一个选择性的博弈之后,你能够征税的,都是便宜房子,最后能够征收的肯定基数有限,根本无法替代土地出让金制度,会造成巨大的财政问题。如果税基很小,税率再高的意义不是征税取得收入,而是通过征税限制这样的行为,这个限制下的结果就是你的收入有限,替代不了土地出让金,而且限制还会有其他作用,导致租赁市场的紧缺。
  所以再进一步就是如此高的房产税大家都把房子卖了,租赁市场怎么办?有房出租的一定是二套房,这个房产税的成本肯定要向租房者转嫁的。前脚讨论房产税,挥舞大棒压住房价,后脚就是房租暴涨。然后就是中介当背锅侠,一切都是中介惹的祸。现在房地产中介也大量破产啊!而且当中介的,从来是为强势方服务的,这也说明租房市场的强势方在房东一方,市场规律就是成本增加,强势方一定可以向弱势方转嫁成本的!
  把上述的转嫁和各种博弈都算进去,我们还可以知道的房产税的征税成本是极高的,所谓的按照市价征税,这个市价评估,就不知道有多少腐败可以权力寻租,更别说全国多套房之间各种作假都要横行。如果很多人都作假,则意味着老实的纳税人,必须更多的承担税费才可以。就算把作假压了下来,那么要投入多少人力都征收,这些人的花费又有多少?这些都远不如我们土地招拍挂公开透明了以后成本低。如果算了这些成本,意味着守法公民的纳税税率还要多一个百分之几十的征税灰白费用。
  中国的土地出让金制度的背后是有合理性的,背后就是中国虽然土地财政收入高,但政府的与土地有关的投入也高,没有一个政府的土地财政是净收入,这个才是问题的关键!中国的基础建设投资,价值财富都投到了土地上,当然要地价涨了。中国改革开放以来基建投资500万亿,这个都会转移到土地之上的,我们的房地产总价值有500万亿了么?没有则肯定不是泡沫。美国的基建投资才多少?!这里还没有计算你拆迁要付出的成本呢!如果计算了拆迁,那么政府投入到土地上的钱,肯定比总房价要多很多的。这就是为何资本会认为房地产低估而持有。
  政府的土地投资要回收,一个是土地出让金,一个就是房产税。土地出让金现在是拍卖和市场化的,但房价如果比拆迁和基建成本低,则房产税的基数就是低估的,税率低会收不回来投资,税率高则会有新的不公,因此问题很多。房产税以后会成为大问题。美国的房产税开征,背后是南北战争,金融资本对南方殖民的土地集团,征这个税是流了血才建立的。西方的房产税背后,都是资本与土地贵族的博弈。中国土地是国有和集体的,我们只不过是向所有者租赁的使用权,所有者又随意对已经出租的使用权增加税收,其实是改变政府卖给你使用权的使用价格。这样的行为放到国际上,是标准的政府间接违约行为之一。
  我们对土地出让模式和房产税模式的比较,可以再计算一下就清楚了。土地出让金是你拆迁基建投入的回收,这个回收不是土地出让一次性的,而是房产税这样分成几十年的,这里面的差别在哪里?我们建设和拆迁可是一次性要支出的,背后就是有巨额的财务费用,这个是控制世界的金融利益集团所觊觎的!很多年的房产税与一次性的土地出让金,差别还有一个按照利率算出来的净现值!你看看你的房贷,里面是多少银行利息?利息才是大头,这两个机制里面,差别就在金融集团的渔利。目前地方政府融资平台的利息成本是远高于你的存款利息的,差价就是金融集团的利益。如果机制变成不是土地只储备几年而是通过房产税收几十年,这个债务规模和利息规模,还要增加灰常多啊!也就是说你几十年还房贷的里面要多付大约70%的利息,那么改成房产税模式,最终你也要多付70%的住房负担,而且我们房贷是优惠利率,政府融资平台的理财成本比这个高很多,你的住房实际负担,可能会增加超过100%!
  美国是收取房产税的国家,美国收取的房产税是用来进行地方基础建设等投资的,但实际效果怎么样?在有些人不断接轨派的叫嚣中,为哈我们不看一下美国的基建停滞了多少年?有多少基建欠账?收了那么多房产税为何原有基础设施的维修都保障不了?这样的反面教材和活生生的例子,为何大家视而不见呢?!中国能够快速积累,把全国的基础建设搞起来服务于产业发展,没有土地收入,都靠税收么?美国和印度,不就是失败的镜子在那里么!所以有些人就是要打断这个中国可以不断发展的机制。
  这些数据中国政府的政策你测算了么?各种政策制定中国倒是也照猫画虎的测算,不过测算的都是御用专家看领导眼色填数字的。我们可以回顾欣赏一下人口学会会长翟振武的“学术”神测算:他曾预测新生儿会高达4995万,中国每年人口出生数,几十年来二千万上下,妇女一千万,都生二个也就大约这数的一半,明显是把男人能够生孩子也算了。这样的测算主导决策,一定是全国的灾难。
  最后大家不妨眼光更宏观一点,你是一次性的土地出让金还是分期的房产税,都是你的住房负担,政府的收入是刚性不能少的,中间多出来了金融成本和征税成本,你的总负担肯定是增加的!但很多人的短视,就如寓言故事里面朝三暮四的猴子,先给四个橘子就开心了,而现实故事则是先给四个的代价是后面的三个变成了两个,你要更吃亏。
  所以,静下心来算算帐,你会明白很多东西!各种忽悠,都经不住数字面前的拷问。美国的文人治国,法律经济等文科是没有本科的,而且文科也要考GRE的逻辑分析,这逻辑分析则中国是奥数的内容。因此学好奥数有用的,不让学奥数就是新的愚民的开始。大家都没有数字思维的能力,不能自主的做数据分析,就都好被忽悠了。因此我们学校要学会的是算术,是术、是运算,而不是带逻辑分析的奥数,用逻辑去分析数据。要让大家蠢到老王卖鞋遇假币换钱后,多少损失大家都算不清,这样一个小学三年级的问题可以让一群成年人炸群,算不对的成年人是大多数,呵呵!中国的数学教育已经愚民到会算不会分析的地步了。


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